Détenir un Rottweiler en location ou en copropriété

Le principe : un droit protégé depuis 1970

L'article 10 de la loi du 9 juillet 1970 pose une règle claire : est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal familier dans un local d'habitation, dès lors que cet animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance à ses occupants.

Autrement dit, une clause de bail qui interdirait purement et simplement les animaux est nulle. Le bailleur ne peut pas vous refuser un chien au motif qu'il n'aime pas les chiens, ni résilier le bail pour ce seul motif.

Cette protection connaît cependant deux limites importantes, et la seconde concerne directement le Rottweiler.

La limite qui vise les chiens catégorisés

Le texte de 1970 réserve expressément le cas des chiens de première catégorie, qui peuvent être interdits par une clause du bail. Cette exception ne mentionne pas la deuxième catégorie.

Conséquence : un bail ne peut pas interdire valablement un Rottweiler par une clause générale. Une clause qui le ferait serait réputée non écrite, comme pour tout animal familier.

En pratique, la situation reste délicate, pour une raison qui n'est pas juridique mais contractuelle : un bailleur qui ne veut pas de Rottweiler ne vous louera simplement pas le logement. Le droit protège le locataire en place, il n'impose pas au propriétaire de choisir un dossier plutôt qu'un autre.

La copropriété : règlement, parties communes, assemblée générale

Un règlement de copropriété ne peut pas davantage interdire la détention d'un animal familier dans les parties privatives. La même règle de 1970 s'applique.

En revanche, le règlement peut encadrer l'usage des parties communes, et c'est là que se joue le quotidien. Il peut imposer la tenue en laisse, interdire la divagation dans la cour, réserver l'ascenseur à certains usages, ou prévoir l'obligation de nettoyer immédiatement les souillures. Ces règles sont opposables et parfaitement valables.

Pour un chien de deuxième catégorie, la loi ajoute déjà la muselière et la laisse dans les parties communes, comme expliqué dans notre page muselière et laisse. Le règlement ne fait donc souvent que redoubler une obligation légale.

Une assemblée générale ne peut pas voter l'interdiction des chiens catégorisés dans les parties privatives : une telle résolution serait contraire à la loi et annulable dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

Le vrai risque : le trouble anormal de voisinage

C'est par ce biais, et non par une interdiction de principe, que les litiges aboutissent.

Le trouble de jouissance s'apprécie concrètement : aboiements répétés de jour comme de nuit, odeurs, souillures non nettoyées, peur objectivement justifiée provoquée par un chien laissé sans contrôle dans les parties communes, dégradations des sols ou des portes.

Pour un Rottweiler, un élément s'ajoute : la perception. Un chien de 50 kilos croisé sans muselière dans un couloir étroit provoque une crainte qu'un caniche ne provoquera pas, et cette crainte, si elle est jugée légitime, peut constituer un trouble. Respecter scrupuleusement la muselière dans les parties communes n'est donc pas seulement une obligation légale, c'est votre meilleure protection contre un contentieux.

Les suites possibles vont de la mise en demeure du syndic à l'action judiciaire en cessation du trouble, et dans les cas extrêmes à la résiliation du bail pour manquement aux obligations du locataire.

Aboiements et clôture : le litige hors copropriété

En maison individuelle, il n'y a ni syndic, ni règlement, ni parties communes. Restent le bruit et la clôture, qui alimentent l'essentiel des dossiers.

Le bruit a son propre fondement. Le code de la santé publique sanctionne comme contravention le bruit causé par un animal dont le détenteur ne prend pas les précautions pour l'éviter, sans qu'aucun préjudice ait à être démontré. L'infraction se constate sur place, par un agent assermenté, et n'exige pas de mesure acoustique quand le bruit est audible et répété. L'amende reste modeste, mais le procès-verbal devient une pièce datée qui pèsera ensuite au civil. Cette voie répressive est décrite dans notre page sur les sanctions et les contrôles.

Le trouble anormal de voisinage est civil et indemnitaire. Longtemps purement jurisprudentiel, il figure désormais expressément dans le code civil. Le juge ne cherche ni faute ni infraction : il mesure l'anormalité au regard de la durée, de l'intensité, de la répétition et de l'environnement. Un chien qui donne de la voix au passage du facteur n'est pas un trouble ; le même chien laissé seul huit heures par jour en aboyant sans discontinuer le devient. Suivent la cessation du trouble, au besoin sous astreinte par jour de retard, et des dommages et intérêts.

La clôture est l'autre moitié du dossier. Un Rottweiler qui pousse un portail mal fermé ou creuse sous un grillage n'est plus seulement bruyant, il est en divagation : manquement autonome, avec ses propres frais et sa propre procédure, décrits dans notre page sur la divagation et la fourrière. Pour un chien de cette masse, qui pousse plus qu'il ne saute, la clôture se joue au ras du sol autant qu'en hauteur : panneaux ancrés, bas enterré ou lesté, portail à fermeture positive. Un panneau d'avertissement n'exonère de rien.

Constater le trouble : les pièces qui pèsent, et celles qui ne pèsent pas

Un litige de voisinage se gagne sur les pièces, rarement sur les arguments. Le tableau vaut dans les deux sens : c'est aussi ce que le voisin, le syndic ou le bailleur devra réunir contre vous.

Avant le juge, la tentative amiable est en principe un passage obligé pour les conflits de voisinage : engagée sans elle, la demande peut être déclarée irrecevable. Le conciliateur de justice est gratuit, se saisit en ligne ou à la mairie, et l'accord trouvé devant lui peut être homologué par le tribunal, ce qui lui donne force exécutoire.

Quand le bailleur ou le syndic passe à l'action

Le litige ne se transforme pas en expulsion d'un coup. Il emprunte l'une de ces voies, et chacune a ses conditions.

La clause résolutoire est la fausse évidence du dossier. La loi de 1989 ne l'admet, pour manquement à l'obligation d'user paisiblement des lieux, que si le trouble a été constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée : le bailleur qui la brandit dès la première lettre de voisin n'a rien en main, il lui faut d'abord gagner un procès au fond. Le congé pour motif légitime et sérieux, lui, ne joue qu'à l'échéance et se conteste devant le juge, qui vérifie la réalité du motif.

Côté copropriété, le syndic ne décide pas seul d'un procès : l'assemblée générale doit l'habiliter à agir, et la procédure se finance d'abord sur les charges communes, ce qui rend le vote moins facile qu'il n'y paraît. Le copropriétaire qui perd la supporte deux fois, par sa quote-part et par les frais mis à sa charge. Un voisin peut aussi agir seul contre lui, sans passer par le syndicat.

Ce que l'assurance change

Deux contrats interviennent.

La responsabilité civile chien catégorisé couvre les dommages causés aux voisins, au bailleur ou à l'immeuble. Une porte griffée, un revêtement dégradé dans un couloir, un visiteur bousculé dans l'escalier : ces sinistres relèvent de la RC, à condition qu'elle couvre bien un chien de deuxième catégorie.

L'assurance habitation du locataire, obligatoire, couvre les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux. Les dégradations d'usage causées par un animal n'y entrent pas, non parce qu'elles seraient exclues au cas par cas, mais parce qu'elles ne constituent un sinistre pour personne. Le point est développé juste après, car les dégâts d'un chien de cette taille sur un parquet ou une porte ne sont pas anecdotiques.

Beaucoup de propriétaires bailleurs demandent aujourd'hui une attestation de RC spécifique avant de signer. C'est une demande légitime, et un dossier qui l'anticipe passe mieux.

Les dégradations du logement : qui paie, et sur quoi

Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf vétusté, malfaçon ou force majeure. Un chien n'est pas un tiers dont on pourrait invoquer le fait : ses dégâts sont juridiquement les vôtres, au titre de la garde de l'animal.

Toute la discussion se joue sur la comparaison des deux états des lieux. Sans état des lieux d'entrée, le logement est réputé reçu en bon état et la position du locataire se dégrade nettement : des photographies datées le jour de la remise des clés valent mieux que rien. À la sortie, la vétusté se déduit, selon la grille annexée au bail lorsqu'il en existe une. Un parquet de quinze ans ne se refacture pas à neuf.

Le dépôt de garantie, un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois en meublé, se restitue dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et dans les deux mois en cas de retenues. Celles-ci se justifient par des devis ou des factures, pas par une estimation de principe. Passé ce délai, la somme due est majorée de dix pour cent du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Aucune de ces lignes n'est un sinistre. Les risques locatifs répondent de l'incendie, de l'explosion et du dégât des eaux, quelle qu'en soit la cause matérielle, y compris un chien qui renverse un appareil ; la responsabilité civile catégorisée répond des dommages causés à autrui, pas de ceux causés au bien que vous occupez. Une porte rongée ne relève donc ni de l'une ni de l'autre et se solde sur le dépôt de garantie. La carte complète des garanties figure dans notre page quel contrat couvre quoi.

Ces dégradations se concentrent sur les deux premières années, quand le chien supporte mal la solitude, et un meublé multiplie l'exposition puisque mobilier et literie s'ajoutent au bâti, pour un dépôt de garantie qui ne dépasse pas deux mois de loyer.

Questions fréquentes

Mon bailleur peut-il résilier le bail parce que j'ai adopté un Rottweiler ?

Pas pour ce seul motif. La détention d'un animal familier ne constitue pas un manquement aux obligations du locataire. La résiliation ne peut être obtenue que si le chien cause des dégradations ou un trouble de jouissance avéré, documenté et persistant malgré mise en demeure.

Une location meublée ou saisonnière suit-elle les mêmes règles ?

La protection de 1970 vise les locaux d'habitation loués à titre de résidence principale. Pour une location saisonnière ou de très courte durée, le loueur fixe ses conditions librement et peut refuser les animaux. Vérifiez toujours le contrat avant de réserver.

Le syndic peut-il m'interdire l'ascenseur avec mon chien ?

Il peut réglementer l'usage des parties communes, donc oui, prévoir que les animaux empruntent l'escalier ou que l'ascenseur soit utilisé seul. Une telle règle doit figurer au règlement de copropriété ou résulter d'une décision régulière de l'assemblée générale.

Dois-je déclarer le chien à mon assurance habitation ?

Oui, et c'est même indispensable. Un chien de deuxième catégorie non déclaré peut entraîner le refus de garantie en cas de sinistre lié à l'animal. La déclaration permet aussi de savoir si votre contrat l'exclut, ce qui est le cas le plus fréquent, et donc de souscrire la RC spécifique nécessaire.

En HLM, les règles sont-elles différentes ?

Non. Les bailleurs sociaux sont soumis à la même loi de 1970. Certains règlements intérieurs sont plus détaillés sur l'usage des parties communes, mais aucune interdiction générale des animaux familiers n'y est valable.

En colocation, qui doit détenir le permis et souscrire l'assurance ?

Le permis de détention est nominatif : il est délivré à la personne qui détient effectivement le chien, et c'est elle qui doit remplir les conditions légales, avoir suivi la formation et obtenu l'attestation d'aptitude. Un colocataire qui sort le chien en devient le détenteur pendant ce temps : il doit être majeur, éligible au sens de l'article L. 211-13, et titulaire de sa propre attestation d'aptitude. La formation est personnelle et ne se partage pas dans un foyer. Côté assurance, un seul contrat suffit à condition qu'il couvre tout détenteur majeur autorisé et non le seul souscripteur nommé : vérifiez cette clause, elle décide de la couverture les jours où le titulaire n'est pas là. Les conditions qui ferment la détention sont détaillées dans notre page sur qui peut détenir un Rottweiler.

La loi de 1970 protège-t-elle un logement de fonction, un logement étudiant ou une sous-location ?

Mal, et parfois pas du tout. La protection vise les locaux d'habitation loués à titre de résidence principale. Un logement de fonction se rattache au contrat de travail et suit ses propres règles, souvent restrictives. Une résidence étudiante ou une résidence avec services relève d'un règlement intérieur qui encadre l'accès des animaux aux espaces collectifs et peut valablement s'y opposer. En sous-location, vous n'opposez rien de plus que ce que le locataire principal tient de son propre bail, et une sous-location non autorisée fragilise l'ensemble de votre position. Dans ces trois cas, lisez le contrat avant d'adopter : le rapport de force y est contractuel, pas légal.

Je me sépare : que deviennent le bail et le chien ?

Deux questions avancent en parallèle. Le logement se règle par le bail : celui qui part reste tenu jusqu'au terme de son préavis, et au delà si une clause de solidarité le prévoit, ce qui vaut aussi pour l'assurance habitation, qui doit rester en cours. Le chien, lui, suit la détention réelle : celui qui le garde dépose un permis à son nom, avec sa propre attestation d'aptitude et sa propre responsabilité civile. Seul le rapport d'évaluation comportementale se récupère, parce qu'il porte sur l'animal. Le déroulé complet figure dans notre page sur le changement de détenteur.

Sources officielles consultées

• Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs