Détenir un Rottweiler en location ou en copropriété

Le principe : un droit protégé depuis 1970

L'article 10 de la loi du 9 juillet 1970 pose une règle claire : est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal familier dans un local d'habitation, dès lors que cet animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance à ses occupants.

Autrement dit, une clause de bail qui interdirait purement et simplement les animaux est nulle. Le bailleur ne peut pas vous refuser un chien au motif qu'il n'aime pas les chiens, ni résilier le bail pour ce seul motif.

Cette protection connaît cependant deux limites importantes, et la seconde concerne directement le Rottweiler.

La limite qui vise les chiens catégorisés

Le texte de 1970 réserve expressément le cas des chiens de première catégorie, qui peuvent être interdits par une clause du bail. Cette exception ne mentionne pas la deuxième catégorie.

Conséquence : un bail ne peut pas interdire valablement un Rottweiler par une clause générale. Une clause qui le ferait serait réputée non écrite, comme pour tout animal familier.

En pratique, la situation reste délicate, pour une raison qui n'est pas juridique mais contractuelle : un bailleur qui ne veut pas de Rottweiler ne vous louera simplement pas le logement. Le droit protège le locataire en place, il n'impose pas au propriétaire de choisir un dossier plutôt qu'un autre.

La copropriété : règlement, parties communes, assemblée générale

Un règlement de copropriété ne peut pas davantage interdire la détention d'un animal familier dans les parties privatives. La même règle de 1970 s'applique.

En revanche, le règlement peut encadrer l'usage des parties communes, et c'est là que se joue le quotidien. Il peut imposer la tenue en laisse, interdire la divagation dans la cour, réserver l'ascenseur à certains usages, ou prévoir l'obligation de nettoyer immédiatement les souillures. Ces règles sont opposables et parfaitement valables.

Pour un chien de deuxième catégorie, la loi ajoute déjà la muselière et la laisse dans les parties communes, comme expliqué dans notre page muselière et laisse. Le règlement ne fait donc souvent que redoubler une obligation légale.

Une assemblée générale ne peut pas voter l'interdiction des chiens catégorisés dans les parties privatives : une telle résolution serait contraire à la loi et annulable dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

Le vrai risque : le trouble anormal de voisinage

C'est par ce biais, et non par une interdiction de principe, que les litiges aboutissent.

Le trouble de jouissance s'apprécie concrètement : aboiements répétés de jour comme de nuit, odeurs, souillures non nettoyées, peur objectivement justifiée provoquée par un chien laissé sans contrôle dans les parties communes, dégradations des sols ou des portes.

Pour un Rottweiler, un élément s'ajoute : la perception. Un chien de 50 kilos croisé sans muselière dans un couloir étroit provoque une crainte qu'un caniche ne provoquera pas, et cette crainte, si elle est jugée légitime, peut constituer un trouble. Respecter scrupuleusement la muselière dans les parties communes n'est donc pas seulement une obligation légale, c'est votre meilleure protection contre un contentieux.

Les suites possibles vont de la mise en demeure du syndic à l'action judiciaire en cessation du trouble, et dans les cas extrêmes à la résiliation du bail pour manquement aux obligations du locataire.

Ce que l'assurance change

Deux contrats interviennent.

La responsabilité civile chien catégorisé couvre les dommages causés aux voisins, au bailleur ou à l'immeuble. Une porte griffée, un revêtement dégradé dans un couloir, un visiteur bousculé dans l'escalier : ces sinistres relèvent de la RC, à condition qu'elle couvre bien un chien de deuxième catégorie.

L'assurance habitation du locataire, obligatoire, couvre les risques locatifs. Attention : les dégradations causées par un animal sont fréquemment exclues ou limitées. Vérifiez ce point, car les dégâts causés par un chien de cette taille sur un parquet ou une porte ne sont pas anecdotiques.

Beaucoup de propriétaires bailleurs demandent aujourd'hui une attestation de RC spécifique avant de signer. C'est une demande légitime, et un dossier qui l'anticipe passe mieux.

Questions fréquentes

Mon bailleur peut-il résilier le bail parce que j'ai adopté un Rottweiler ?

Pas pour ce seul motif. La détention d'un animal familier ne constitue pas un manquement aux obligations du locataire. La résiliation ne peut être obtenue que si le chien cause des dégradations ou un trouble de jouissance avéré, documenté et persistant malgré mise en demeure.

Une location meublée ou saisonnière suit-elle les mêmes règles ?

La protection de 1970 vise les locaux d'habitation loués à titre de résidence principale. Pour une location saisonnière ou de très courte durée, le loueur fixe ses conditions librement et peut refuser les animaux. Vérifiez toujours le contrat avant de réserver.

Le syndic peut-il m'interdire l'ascenseur avec mon chien ?

Il peut réglementer l'usage des parties communes, donc oui, prévoir que les animaux empruntent l'escalier ou que l'ascenseur soit utilisé seul. Une telle règle doit figurer au règlement de copropriété ou résulter d'une décision régulière de l'assemblée générale.

Dois-je déclarer le chien à mon assurance habitation ?

Oui, et c'est même indispensable. Un chien de deuxième catégorie non déclaré peut entraîner le refus de garantie en cas de sinistre lié à l'animal. La déclaration permet aussi de savoir si votre contrat l'exclut, ce qui est le cas le plus fréquent, et donc de souscrire la RC spécifique nécessaire.

En HLM, les règles sont-elles différentes ?

Non. Les bailleurs sociaux sont soumis à la même loi de 1970. Certains règlements intérieurs sont plus détaillés sur l'usage des parties communes, mais aucune interdiction générale des animaux familiers n'y est valable.

Sources officielles consultées

• Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs